賃貸物件のチラシや情報誌、賃貸検索サイトを見ていると、周囲の物件よりも明らかに家賃が安い物件を見つけることがあります。何か訳アリの物件なのでは、とよく見てみると「定期借家」と小さく書かれています。
この定期借家なんて何だかよく分からないから避けておこうと思う人もいるようですが、定期借家だからといって、訳アリで怪しい事故物件ということはなく、条件が合う人には格安の家賃で住むことができる優良物件になります。
普通の賃貸契約と異なる？定期借家とは
賃貸検索サイトでは、希望条件として定期借家にチェックを入れられる大手サイトもあります。どのような人が希望して借りようとしているのでしょうか。通常の借家契約と定期借家契約はどのような点が違うのか説明します。
こんなケースが定期借家契約になる
一般的な借家契約は、契約期間を2年間とするところが多いようです。しかし、2年間経過したら退去を促されるわけではありません。2年経過する3ヶ月ほど前までに不動産仲介業者から、このまま継続して住み続けたいかどうかの意思確認の書面が届きます。
入居者が更新を希望すればさらに延長して住むことができ、2年ごとに更新し続けることができます。つまり入居者が希望すれば、そのまま住み続けることができるものです。貸主側の正当な理由がない限り、貸主からの契約解除はできません。
貸主の正当な事由とは、それまでは別の住居に住んでいたが、事情によりどうしてもそこに住まざるを得なくなったという場合です。その際でも、事前に入居者に半年以上の猶予を持って、退去してもらうことと決められています。
定期借家契約の場合は、先に契約満了期間を決めておき、その期間をもって契約を解除できるとするものです。1年や2年や5年の場合もあれば1年未満のごく短期など、貸主の意向で貸主の理由を問わず自由に期間を決めることができます。
最初に取り決めた契約の期限が来たら入居者は退去しなければなりません。しかし、貸主と借主双方の合意により再契約をすることもできます。
海外赴任で持ち家が傷むのが心配
定期借家となる住宅の貸主はこのような人です。例えば、持ち家がある人が3年の海外勤務の辞令があった場合、家族とともに赴任することになったとき、定期借家契約で自分の家を貸し出すことがあります。留守中の持ち家を管理してくれるような身内や親族が近くにいないときは、家を長く空き家にして一度も空気を入れ替えないと家が傷んでしまいます。
人が実際に住むより空き家にしている方が早く家が傷むというのは本当で、結露が溜まりカビが生えたり木材が朽ちたりしてしまいます。万一雨漏りなどがあった場合も長く気づくことができず、どんどん被害が大きくなり、人の気配がないと害虫や動物の住処になってしまうこともあります。
また、庭の雑草が伸び放題で、長い間無人だとわかると誰かに不法侵入されたり、防犯面からも物騒な場合があり、近隣に住む人に迷惑をかけてしまうことにもなりかねません。それなら留守中の我が家に誰かに住んでもらって風通しを良くしてもらえば家も傷まず防犯上も安心です。
おまけに貸し出す期間の家賃収入が得られれば一石二鳥にも三鳥にもなります。定期借家契約にしておけば赴任期間が終わり帰国して持ち家に住むことになっても、帰国するまでに退去して住居を明け渡してもらえるのでちょうど良いわけです。
取り壊す予定のアパートだがそれまでは家賃収入を得たい
また次のような貸主の事情で定期借家契約にする場合もあります。アパート経営をしている物件の設備や建物自体が古くなり、老朽化によって耐震面でも心配なためいずれは取り壊す予定の場合です。
現在の入居者には説明をして、相当の猶予期間をもって退去を促していても、人それぞれで早くに退去をする人もいれば、期限ギリギリまで退去を伸ばす人もいます。最後の入居者が退去しない限りは、その物件は取り壊すことはできません。
そのような場合、早くに退去してしまった部屋は空き部屋となり、貸主は家賃収入が途絶えます。短期間だけ住居を探している人に安く提供できれば、わずかながらも家賃収入が得られるため、何か月間かの定期借家として入居者募集をかけることもあります。
あえてお試し期間を設ける場合も
また、賃貸マンションを経営しているような場合、普通の賃貸借契約は入居者が契約満了時に更新を希望すればそのままそこに住み続けることができます。しかし、定期借家契約にしておけば契約期間満了後は再契約をしない限り入居者に出て行ってもらうことができます。
昨今では、いろいろと住人同士の騒音などのトラブルがあっても、当事者に家主から出て行ってほしいとはなかなか言い出せないものです。よほどのことがない限りは家主から退去勧告をすることはできません。しかし、初めから入居期間が決められていれば、再契約しない限りは住人は出て行かざるをえません。
そのため住んでいる間に何か問題があったりすれば契約期間を経過すれば住民は入れ替わることになります。その間に何の問題もなければ、契約期間が終わっても入居者が希望すれば再契約をしてまた住み続けてもらうことができます。
その問題を起こさなかった入居者に出て行ってもらって、また新たにどんな人か分からない入居者を募集するよりは、貸主にとってはよほど安心できますし手間もかかりません。
自分の経営する物件で近隣トラブルになる心配のない住人に長く住んでほしいと願う貸主が、言葉は悪いかもしれませんが入居者を選ぶためのお試し期間を設定するわけです。
定期借家の物件を借りるメリットは
ここまで見ると、定期借家契約というのは貸主にとってメリットだらけ、と思えたのではないでしょうか。貸主にとってメリットがあるということは、裏を返せば借りる側にとってはデメリットだらけなのでは、と心配することはありません。
どんな人にもメリットになりうるわけではありませんが、条件の合う人にとってはメリットは多いと思います。
相場よりも家賃が安い場合が多い
賃貸住宅に住む人は、引っ越しのたびに引越し業者に払う代金や、新しい物件の敷金や礼金、ハウスクリーニングや鍵交換、火災保険などの費用がかかってしまいます。そのため良い物件を見つけたらできるだけ長く住みたいと思う人が多いです。
短期間でまた引っ越しをしなければならないと分かっている物件は、引っ越しの際にはまたお金がかかりますが、家財は少量だし、引っ越しは自分でなんとかなる、次の物件の初期費用を払うことを考えても、家賃の安いところに数か月でも入居できるのはトータルで得になると考える人もいます。
短期なら敷金や礼金も安くなっている
家賃だけでなく、敷金や礼金も安くなっていることが多いです。また長く住むことにはならないため、大掛かりな修繕を必要としないことがほとんどで、最初に預ける敷金も低く設定していることが多いです。
また、収益が目的ではなく家の管理がてら住んでほしいと思っている家主は、礼金も不要としているところもあります。どちらかと言えば家の管理が第一目的のため、家賃収入は二の次で、とにかく誰かに住んでいてほしいと思うようです。
期限が決まっているため更新手数料も不要
例えば海外勤務が3年の場合、期間を3年と決めることになります。通常の普通契約の場合は、2年ごとに更新手数料を支払い、期間を延長することが多いですが、3年の定期借家ということなら初めから期間が決められているため、2年経過後に更新手数料を払う必要がありません。
広い戸建てや分譲タイプのマンションに住める
海外赴任の留守宅に住む場合、自分が住むための一戸建てやマンションを吟味して購入したのですから、一般的な賃貸用の物件とは違い設備もよく広い物件が多いです。
賃貸用の物件とはそもそも造りが異なるため防音もしっかりしていて、注文住宅の物件では贅沢な造りになっているところもあります。そのような物件にわずかな期間だけでも安く住んでみたいと思う人もいるでしょう。
短期間だけ住む物件を探している人にぴったり
一般の賃貸借契約の場合は2年ごとの契約更新となることが多いです。契約満了前に解約をすることになった場合、住んだ期間に応じて早期解約の違約金の記載があればそれに従わなければなりません。
しかし借家に2年間まるまる住む予定がなく、ほんの数か月だけ家を借りたい人もいます。例えば自分の家の建て替えで数か月だけの住居を探すような場合です。そんな時に近くにあればピッタリの物件だといえます。家賃も相場より安いため、お得に家族みんなで住むことができます。
再契約ができるケースもある
家主の海外赴任が当初は3年と決められていても、実際にはもう少し長引くこともあります。
当初の予定どおりにはいかず延長となった場合、できれば家主としても帰国するまでには誰かに住んでいてもらいたいため、入居者の合意があれば期間を延長して再契約することもできます。
また、お試し期間で説明しましたが、賃貸経営用の物件であれば、入居中に何の問題も起こさず契約終了後も引き続きその物件に住みたいという希望があれば再契約をして住み続けることができます。
貸主にとっても、近隣とトラブルを起こすことのない信頼できる入居者だけが住んでいる優良物件であるというステータスも得られます。そういう物件なら借主も変な住人が住んでいないだろうと安心して入居できるため、借主貸主双方にとってのメリットといえます。
定期借家はどんなことがデメリットになるの？
では、定期借家契約のどんなことがデメリットになるのでしょうか。これらは入居を希望して契約をする際にきちんと知っておいてほしい事柄ですので、参考にしてください。
中途解約の際の違約金に注意が必要
定期借家契約で貸し出すということは、貸主はその期間は入居者の家賃収入をあてにします。それが途中で退去ということになれば、あてにしていた収入がなくなってしまいます。そのため、入居時の契約で特約として契約期間満了前の解約に対しての違約金を設けていることがあります。正当な事由がない解約は、違約金を支払う場合があるため気をつけましょう。
どんなに気に入ってもいずれは退去しなければならない
近隣の家賃相場よりも安く、しかも設備や立地も良く住みやすく気に入った物件でもいずれは出ていかなければなりません。当初の予定通り海外赴任や転勤をしていた家の持ち主が戻ることになれば、再契約もなしに退去しなければなりません。
退去の頃にちょうど良い空き物件がないことも
退去前から次に住む予定の住宅を探しておかなければなりません。ちょうど良く気に入った物件が見つかればいいのですが、あまりに早く見つかると退去までに違う借り手がついてしまうかもしれません。またせっかく見つけた良い物件を押さえておくためには、契約をして家賃を払わなければなりません。
せっかく今が安い家賃で借りられていても、次の物件も良い物件を選んだ場合フリーレント物件でなければ二重家賃を支払う期間が出てくるでしょう。契約満了となる期日がちょうど引っ越しシーズンで引越し料金が高い時期になったとしても、あらかじめ決められた退去の期日は守らなければなりません。
再契約ができても家賃が高くなることがある
定期借家契約でも貸主と借主の双方の合意があれば期間を延長して再契約ができます。しかし契約更新ではなく新たに契約をし直すという形が一般的で、その時に貸主が家賃を値上げすることがあります。また引っ越しをするよりも安くすむからとその値上げを受け入れざるを得ない状況になることが考えられます。
持ち家の一時貸しは汚さないように気を遣う
賃貸専門の物件ではなく家主の持ち家なので、苦労して手に入れたマイホームに対する思い入れは、賃貸経営をしている大家の物件に対する意識とは違います。いずれは家主が戻ってくる予定のため、どこか傷めたり汚したりということがないよう気を使う部分はあるでしょう。
フローリングなど床材や壁材も、良い素材のものを選んで使っていたりする場合が多いので、修繕などが必要な場合は思わぬ高額になることも考えられます。
長所と短所は表裏一体であるように、何ごとにも良い部分と悪い部分があります。定期借家契約も借りる側の事情により、メリットにもデメリットにもなります。それを知らずに契約してしまったのでは、逆にトラブルになってしまうことが考えられます。
しかし、デメリットを理解した上で貸主借主お互いの条件が合えば優良物件となり、グレードの高い部屋に相場よりも安く住めるのは魅力です。
